ฟ้องขับไล่: 7 ความเข้าใจผิดที่ทำให้เจ้าของทรัพย์เสียเปรียบ

ทรัพย์เป็นของท่าน แต่การไล่ผู้อยู่อาศัยออกเองอาจทำให้ท่านกลายเป็นฝ่ายผิดเสียเอง

ไม่ว่าจะเป็นผู้เช่าที่ค้างค่าเช่าแล้วไม่ยอมออก ญาติที่ขออาศัยแล้วไม่ยอมคืนบ้าน หรือคนที่เข้ามาปลูกสร้างในที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต เจ้าของทรัพย์จำนวนมากเลือกใช้วิธีตัดน้ำตัดไฟ เปลี่ยนกุญแจ หรือขนของออกเอง เพราะเห็นว่าเร็วกว่า

ผลที่ตามมาบ่อยครั้งคือ เจ้าของถูกแจ้งความกลับ คดีเดิมยืดเยื้อ และเสียอำนาจต่อรองที่เคยมีอยู่ในมือ

บทความนี้สรุป 7 ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยที่สุดเรื่องการฟ้องขับไล่ พร้อมแนวทางที่ถูกต้อง เพื่อให้ท่านได้ทรัพย์คืน และเรียกค่าเสียหายได้ครบตามสิทธิ

สรุปสั้นสำหรับผู้ที่ต้องการคำตอบทันที:

• อย่าไล่เอง ห้ามตัดน้ำไฟ ล็อกห้อง หรือขนของออกเอง
• เริ่มจากส่งหนังสือบอกกล่าวหรือบอกเลิกสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร
• หากพ้นกำหนดแล้วยังไม่ออก ให้ฟ้องขับไล่พร้อมเรียกค่าเสียหาย
• เมื่อศาลพิพากษาแล้วยังไม่ออก ให้ใช้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการ ไม่ใช่ลงมือเอง

ตารางสรุป: ฟ้องขับไล่ 4 กรณีที่พบบ่อย

เลื่อนตารางไปทางซ้าย-ขวาเพื่อดูครบทุกคอลัมน์

7 ความเข้าใจผิดเรื่องฟ้องขับไล่

1. “ทรัพย์เป็นของเรา จะไล่เองก็ได้”

ความจริง: แม้ผู้เช่าจะค้างค่าเช่า หรือสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้ว เจ้าของก็ไม่ควรตัดน้ำตัดไฟ เปลี่ยนกุญแจ งัดห้อง หรือขนของออกเอง

การกระทำเหล่านี้อาจเข้าข่ายความผิดอาญา เช่น ข่มขืนใจผู้อื่น บุกรุก หรือทำให้เสียทรัพย์ (ป.อ. มาตรา 309, 358 และ 362–364) และผู้อยู่อาศัยอาจฟ้องเรียกค่าเสียหายกลับได้

ข้อสังเกต: สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ภายใต้ประกาศควบคุมสัญญา (ผู้ให้เช่ามีห้องหรือบ้านให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา ไม่รวมหอพักและโรงแรม) ห้ามมีข้อสัญญาที่ให้สิทธิผู้ให้เช่าปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ห้อง หรือเข้าไปยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ก่อนบอกเลิกสัญญาโดยชอบ แม้สัญญาจะเขียนให้สิทธิไว้ ข้อนั้นก็อ้างไม่ได้ และการกระทำดังกล่าวยังอาจมีความผิดอาญาด้วย (ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ข้อ 3 และข้อ 5 (7))

2. “ไม่มีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ ฟ้องไม่ได้”

ความจริง: การไม่มีสัญญาเป็นหนังสือ ไม่ได้ทำให้ผู้อยู่อาศัยมีสิทธิอยู่ต่อไปตลอด

เจ้าของยังมีสิทธิในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จะบอกให้ออก และฟ้องขับไล่เมื่อไม่ยอมออก (ป.พ.พ. มาตรา 538 และ 1336) หลักฐานอย่างแชต สลิปโอน หรือพยานบุคคล ยังมีประโยชน์ในการพิสูจน์ข้อเท็จจริงและค่าเสียหาย

3. “แจ้งตำรวจแล้ว ตำรวจจะพาออกให้”

ความจริง: กรณีผู้เช่าค้างค่าเช่าหรืออยู่เกินสัญญา ส่วนใหญ่ตำรวจจะแจ้งว่าเป็นเรื่องทางแพ่ง และไม่มีอำนาจบังคับให้ย้ายออก

การลงบันทึกประจำวันยังมีประโยชน์ไว้เป็นหลักฐาน แต่ผู้ที่บังคับให้ออกได้จริงคือศาลและเจ้าพนักงานบังคับคดี ส่วนกรณีบุกรุกที่ดินโดยตรง อาจดำเนินคดีอาญาควบคู่กับคดีแพ่งได้ (ป.อ. มาตรา 96, 362 และ 366)

4. “มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน แปลว่ามีสิทธิอยู่”

ความจริง: ทะเบียนบ้านเป็นเอกสารแสดงที่อยู่ ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิอยู่อาศัย

ผู้มีชื่อในทะเบียนบ้าน แม้จะมีชื่อมานานหลายสิบปี ก็อาจถูกฟ้องขับไล่ได้ หากไม่มีสิทธิอื่นตามกฎหมาย เช่น สิทธิอาศัยที่จดทะเบียนไว้ หรือสัญญาเช่าที่ยังไม่สิ้นสุด (ป.พ.พ. มาตรา 1402–1409)

5. “ให้ญาติอยู่ฟรีเกิน 10 ปี ญาติจะได้ที่ไป”

ความจริง: การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองโดยสงบ โดยเปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 1382)

ผู้ที่อยู่เพราะเจ้าของอนุญาตหรือให้อาศัย โดยหลักไม่ได้ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ เว้นแต่จะได้เปลี่ยนลักษณะการยึดถือ เช่น แสดงเจตนาไปยังเจ้าของว่าไม่ยึดถือแทนอีกต่อไป (ป.พ.พ. มาตรา 1381)

แม้ผู้อาศัยจะต่อเติมบ้าน ปลูกโรงเรือน ทำรั้ว และใช้ประโยชน์ในที่ดินมาเกิน 10 ปี โดยเจ้าของไม่ห้ามปราม ก็ยังไม่ถือว่าได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการยึดถือ จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 227/2532)

อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ ผู้ถูกฟ้องมักยกเรื่องนี้ขึ้นต่อสู้ ยิ่งปล่อยไว้นานยิ่งพิสูจน์ยาก ควรเก็บหลักฐานการอนุญาตไว้ และดำเนินการแต่เนิ่น ๆ

หากที่ดินยังไม่มีโฉนด เช่น น.ส.3 หรือ ส.ค.1 กฎหมายใช้หลักการแย่งการครอบครอง ไม่ใช่ครอบครองปรปักษ์ 10 ปี เมื่อผู้อาศัยแสดงออกต่อเจ้าของว่าจะยึดถือที่ดินเป็นของตนเอง เจ้าของต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปีนับแต่วันนั้น หากปล่อยเลยไป อาจเสียสิทธิในที่ดินได้ จึงยิ่งต้องรีบดำเนินการ (ป.พ.พ. มาตรา 1375 และ 1381)

6. “ศาลพิพากษาแล้ว เข้าไปขนของออกเองได้เลย”

ความจริง: คำพิพากษาให้สิทธิบังคับคดี ไม่ได้ให้สิทธิเจ้าของลงมือเอง

หากจำเลยไม่ออกตามคำพิพากษา ต้องดำเนินการผ่านเจ้าพนักงานบังคับคดี ซึ่งจะปิดประกาศให้ขนย้ายภายในกำหนด และหากยังขัดขืน ศาลมีอำนาจออกหมายจับและกักขังได้ (ป.วิ.พ. มาตรา 350–355)

สำหรับผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด สามารถยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาลที่ทรัพย์ตั้งอยู่ เพื่อบังคับให้ลูกหนี้หรือบริวารออกจากทรัพย์ โดยไม่ต้องฟ้องคดีใหม่ (ป.วิ.พ. มาตรา 334)

7. “ฟ้องขับไล่ได้แค่ไล่ออก เรียกเงินไม่ได้”

ความจริง: คดีขับไล่สามารถขอให้ศาลบังคับได้มากกว่าการให้ออก เช่น

• ค่าเช่าที่ค้างชำระ
• ค่าเสียหายระหว่างที่ยังไม่ยอมออก จนกว่าจะส่งมอบทรัพย์คืน
• ค่าซ่อมแซมความเสียหายที่มีหลักฐาน
• ให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำ ในกรณีบุกรุกที่ดิน

(ป.พ.พ. มาตรา 420) ยิ่งเริ่มดำเนินการเร็ว ค่าเสียหายที่ฝ่ายผู้อยู่อาศัยต้องรับผิดก็ยิ่งชัดเจน

กรณีโรงงาน โกดัง และอาคารพาณิชย์: ความเสียหายต่อวันสูงกว่า

สำหรับเจ้าของโรงงานหรือโกดังให้เช่าในสมุทรสาครและปริมณฑล ทุกวันที่ผู้เช่ายังไม่ออก คือรายได้ที่หายไป และโอกาสปล่อยเช่าให้รายใหม่ที่พลาดไป

สถานการณ์ที่พบบ่อยในทรัพย์เชิงพาณิชย์:

• ผู้เช่าค้างค่าเช่าหลายเดือน แต่ยังเดินเครื่องจักรผลิตอยู่
• ผู้เช่านำพื้นที่ไปให้เช่าช่วง หรือให้บริษัทอื่นเข้ามาใช้ โดยไม่ได้รับอนุญาต (ป.พ.พ. มาตรา 544)
• ผู้เช่าหยุดกิจการ ปิดโรงงาน แต่ทิ้งเครื่องจักรและสต็อกสินค้าไว้
• ผู้เช่าต่อเติมหรือดัดแปลงอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต

สิ่งที่ไม่ควรทำ: ขนย้าย ขาย หรือทิ้งเครื่องจักรและสินค้าของผู้เช่าเอง แม้ผู้เช่าจะหายตัวไป เพราะทรัพย์สินเหล่านี้มีมูลค่าสูง และอาจเป็นหลักประกันของเจ้าหนี้รายอื่น เช่น ธนาคาร ความเสียหายที่ถูกเรียกกลับจึงอาจสูงกว่าค่าเช่าที่ค้างอยู่หลายเท่า

สิ่งที่ควรทำ: ตรวจสัญญาเช่าว่าระบุเหตุบอกเลิกสัญญา เงินประกัน และการส่งมอบพื้นที่คืนไว้อย่างไร ถ่ายภาพและวิดีโอสภาพพื้นที่ บันทึกทรัพย์สินที่อยู่ในพื้นที่ แล้วส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาอย่างเป็นทางการ

กรณีผู้เช่าเป็นนิติบุคคล ควรตรวจสถานะบริษัทและผู้มีอำนาจลงนามก่อนส่งหนังสือและยื่นฟ้อง เพื่อให้ส่งเอกสารและฟ้องถูกตัว

จากประสบการณ์ของสำนักงาน: ที่ดินเปล่าถูกบุกรุก

กรณีที่สำนักงานพบบ่อยที่สุดคือ ที่ดินเปล่าถูกบุกรุก เช่น ผู้อื่นนำไปทำที่จอดรถ ตั้งครัว หรือต่อเติมบ้านจากที่ดินข้างเคียงรุกล้ำเข้ามา

ปัญหาคือ เจ้าของหลายรายรู้แล้วแต่ยังไม่ดำเนินการ กว่าจะมาปรึกษาทนายก็เกิน 3 เดือนนับแต่รู้เรื่องและรู้ตัวผู้กระทำ จึงร้องทุกข์ดำเนินคดีอาญาฐานบุกรุกไม่ทัน เหลือเพียงการฟ้องคดีแพ่ง

เมื่อรับเรื่อง สำนักงานจะหารือกับเจ้าของก่อนว่า ควรส่งหนังสือแจ้งให้ออกหรือรื้อถอนก่อน หรือควรฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายทันที ตามข้อเท็จจริงและเป้าหมายของแต่ละราย

ในทางปฏิบัติ คดีส่วนใหญ่เมื่อยื่นฟ้องแล้ว ผู้บุกรุกมักยอมออกไปโดยดี มีบางคดีที่ต้องดำเนินการถึงขั้นบังคับคดี

บทเรียน: ทันทีที่พบว่าที่ดินถูกบุกรุก ให้ถ่ายภาพ จดวันที่ที่พบ และปรึกษาทนายภายใน 3 เดือน เพื่อรักษาสิทธิไว้ทั้งทางอาญาและทางแพ่ง

ขั้นตอนฟ้องขับไล่ที่ถูกต้อง

1. ตรวจสิทธิของผู้อยู่อาศัย: เป็นผู้เช่า ผู้อาศัย หรือผู้บุกรุก สัญญายังมีผลหรือไม่ เพราะแต่ละกรณีมีวิธีบอกเลิกต่างกัน
2. ส่งหนังสือบอกกล่าวหรือบอกเลิกสัญญา: ระบุยอดค้าง กำหนดเวลาชำระ และวันที่ต้องส่งมอบทรัพย์คืน ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับเพื่อเก็บหลักฐาน กรณีค้างค่าเช่ารายเดือน ต้องให้เวลาชำระไม่น้อยกว่า 15 วันก่อนเลิกสัญญา ส่วนสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ต้องบอกล่วงหน้าไม่น้อยกว่าหนึ่งงวดค่าเช่า แต่ไม่ต้องเกิน 2 เดือน (ป.พ.พ. มาตรา 560 และ 566) หากเป็นผู้ให้เช่าที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป การบอกเลิกสัญญาเพราะผู้เช่าผิดสัญญา ต้องทำเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และเหตุผิดสัญญานั้นต้องระบุไว้เด่นชัดในสัญญา (ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 ข้อ 4 (6)–(7)) ดูบริการ หนังสือบอกกล่าวทวงถาม
3. ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย: ยื่นต่อศาลที่ทรัพย์ตั้งอยู่ หรือศาลที่จำเลยมีภูมิลำเนา (ป.วิ.พ. มาตรา 4 ทวิ) เช่น บ้าน ที่ดิน หรือโกดังในจังหวัดสมุทรสาคร ยื่นฟ้องที่ศาลจังหวัดสมุทรสาครได้ ดูบริการ คดีแพ่ง
4. พิจารณาคดีหรือไกล่เกลี่ย: หลายคดีจบด้วยสัญญาประนีประนอมยอมความ ซึ่งกำหนดวันออกและยอดชำระชัดเจน และบังคับคดีได้เหมือนคำพิพากษา
5. บังคับคดี: หากไม่ออกตามกำหนด ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการ ไม่ลงมือเอง

เอกสารที่ควรเตรียมก่อนพบทนาย

• โฉนดหรือเอกสารสิทธิ และทะเบียนบ้าน
• สัญญาเช่า บันทึกข้อตกลง หรือหลักฐานการตกลงให้อยู่ (ถ้ามี)
• หลักฐานการชำระและค้างชำระ เช่น สลิป ใบแจ้งหนี้ สมุดบัญชี
• แชต ข้อความ หรือเอกสารที่เคยทวงถามหรือขอให้ออก
• หนังสือบอกกล่าวที่เคยส่ง พร้อมใบตอบรับ
• ภาพถ่ายหรือวิดีโอสภาพทรัพย์ และบันทึกประจำวันของตำรวจ (ถ้ามี)
• กรณีผู้เช่าเป็นบริษัท: หนังสือรับรองบริษัทของผู้เช่า

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ผู้เช่าค้างค่าเช่า ตัดน้ำตัดไฟได้ไหม

ไม่ควรทำ แม้ผู้เช่าจะค้างค่าเช่า การตัดน้ำตัดไฟหรือล็อกห้องเพื่อบีบให้ออก อาจทำให้เจ้าของถูกดำเนินคดีและถูกเรียกค่าเสียหายกลับ ควรส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่ตามขั้นตอน

ไม่มีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ ฟ้องขับไล่ได้ไหม

ได้ เจ้าของกรรมสิทธิ์มีสิทธิบอกให้ออกและฟ้องขับไล่ได้ หลักฐานอื่น เช่น แชต สลิปโอน หรือพยานบุคคล ช่วยพิสูจน์ข้อเท็จจริงและค่าเสียหายได้

ฟ้องขับไล่ญาติได้ไหม

ได้ หากญาติอยู่เพราะเจ้าของอนุญาต และเจ้าของได้บอกให้ออกแล้วไม่ยอมออก ความเป็นญาติไม่ได้ทำให้มีสิทธิอยู่ต่อ แต่ควรเริ่มจากหนังสือบอกกล่าวอย่างสุภาพ และพิจารณาการไกล่เกลี่ยควบคู่ไปด้วย ข้อยกเว้นสำคัญคือ บุตรจะฟ้องพ่อแม่หรือบุพการีของตนเองไม่ได้ (คดีอุทลุม) แต่สามารถร้องขอให้พนักงานอัยการยกคดีขึ้นว่ากล่าวแทนได้ (ป.พ.พ. มาตรา 1562)

มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะถูกฟ้องขับไล่ได้ไหม

ได้ ทะเบียนบ้านแสดงที่อยู่ ไม่ได้แสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิอยู่อาศัย

ถูกบุกรุกที่ดิน ควรแจ้งความหรือฟ้องแพ่ง

ทำได้ทั้งสองทาง และไม่ควรนิ่งนอนใจทั้งสองทาง ทางอาญา บุกรุกธรรมดาต้องร้องทุกข์ภายใน 3 เดือนนับแต่รู้เรื่องและรู้ตัวผู้กระทำ ทางแพ่ง ที่ดินมีโฉนด เจ้าของติดตามเอาคืนได้ แต่หากปล่อยให้ผู้อื่นครอบครองโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของนาน 10 ปี อาจเสียกรรมสิทธิ์ ส่วนที่ดิน น.ส.3 หรือ ส.ค.1 ที่ถูกแย่งการครอบครอง ต้องฟ้องภายใน 1 ปี

ศาลพิพากษาแล้ว แต่ยังไม่ยอมออก ทำอย่างไร

ยื่นเรื่องบังคับคดี ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการตามกฎหมาย หากยังขัดขืน ศาลมีอำนาจออกหมายจับและกักขังได้

ฟ้องขับไล่ต้องใช้เวลานานแค่ไหน

ขึ้นอยู่กับว่าจำเลยต่อสู้คดีหรือไม่ และศาลแต่ละแห่ง หลายคดีจบได้เร็วด้วยการไกล่เกลี่ย ทนายจะประเมินแนวทางที่เร็วที่สุดได้หลังเห็นเอกสาร

ผู้เช่าทิ้งของไว้ในโกดังแล้วหายไป ขนออกเองได้ไหม

ไม่ควรทำ ทรัพย์สินยังเป็นของผู้เช่าหรือบุคคลอื่น ควรถ่ายภาพ บันทึกรายการ และดำเนินการทางกฎหมายเพื่อให้ได้คำสั่งที่ชัดเจนก่อน

สำนักงานรับคดีฟ้องขับไล่ในพื้นที่ใดบ้าง

สำนักกฎหมายเนติภักดิ์รับคดีฟ้องขับไล่ในจังหวัดสมุทรสาคร ทั้งอำเภอเมืองสมุทรสาคร กระทุ่มแบน และบ้านแพ้ว รวมถึงกรุงเทพฯ นครปฐม สมุทรปราการ และจังหวัดใกล้เคียง โดยนัดพบตามสถานที่ที่ท่านสะดวก

ปรึกษาเรื่องฟ้องขับไล่

คดีขับไล่ส่วนใหญ่ชนะหรือแพ้ตั้งแต่ก่อนฟ้อง คือตั้งแต่วันที่ส่งหนังสือบอกกล่าวและเก็บหลักฐาน

สำนักกฎหมายเนติภักดิ์ให้คำปรึกษาแบบส่วนตัว ประเมินตรงไปตรงมาว่าคดีของท่านควรเริ่มที่หนังสือบอกกล่าว การเจรจา หรือการฟ้องศาล และดำเนินการให้ครบตั้งแต่ต้นจนบังคับคดี ให้บริการในสมุทรสาคร กรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียง

นัดหมายปรึกษา: โทร 092-988-3505

บทความที่เกี่ยวข้อง: หนังสือบอกกล่าวทวงถาม · คดีแพ่ง

ทนายความเตชธรรม ทองแดง · เนติบัณฑิตไทย · สำนักกฎหมายเนติภักดิ์

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับคดีใดคดีหนึ่ง ข้อเท็จจริงที่ต่างกันอาจทำให้ผลต่างกัน